Minggu, 02 September 2012

MODUL PENILAIAN SISMIOP

 
MODUL PENILAIAN SISMIOP


PENILAIAN

Teori penilaian adalah suatu proses estimasi dari harga suatu properti yang paling mungkin terjadi yang akan dibayar berdasarkan suatu kondisi pasar tertentu sesuai dengan tanggal penilaian. Lebih lanjut DR. Murray menyatakan bahwa penilaian adalah seni menghubungkan harga barang-barang dan jasa-jasa yang memperlihatkan karakteristik masing-masing.
Agar supaya dapat membuat estimasi searah dengan perkembangan ekonomi makro dan ekonomi mikro, maka penilaian yang dilakukan harus dengan mempertimbangkan aspek makro dan aspek mikro yang mempengaruhi pasar tertentu serta parameter atau faktor yang secara signifikan mempengaruhi nilai yang diwujudkan oleh analisis faktor secara formal. Namun dalam praktek hal tersebut tidak terlalu dipertimbangkan, karena proses estimasi harga pasar merupakan bagian yang tersulit dalam prosedur penilaian yang benar. Padahal dengan digunakannya harga pasar maka nilai yang dihasilkan benar-benar sesuai dengan mekanisme pasar, yaitu permintaan dan penawaran sehingga terhindar dari nilai properti yang direkayasa seperti window dressing. Dalam hal penilaian dengan tujuan untuk pengenaan PBB, maka ditentukan terlebih dahulu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

DASAR HUKUM

Ketentuan pasal 1 ayat (3) Undang-undang nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan menyatakan bahwa Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rat a yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau perolehan baru, atau NJOP pengganti.
Penjelasan pasal 1 ayat (3) menyatakan bahwa yang dimaksud dengan perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. Sedang yang dimaksud dengan nilai perolehan baru adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut. Selanjutnya nilai jual pengganti disebutkan sebagai suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut, misal pertambangan.

LATAR BELAKANG

Objek Penilaian
OP BUMI
•    Permukaan Tanah
•    Tubuh Bumi (Sektor Pertambangan Migas)
•    Hasil Produksi (Sektor P3)


OP BANGUNAN
•    Bangunan
–    Komponen Utama
–    Komponen Material
–    Komponen Fasilitas


Pendekatan Penilaian
•    Data Pasar
membandingkan Objek Pajak yang akan dinilai dengan Objek Pajak lain yang sejenis - Objek Pajak pembanding tersebut harus sudah diketahui harga jualnya - dipengaruhi faktor letak,kondisi,waktu,fasilitas,lingkungan - biasanya digunakan untuk menentukan ZNT dan NIR.
•    Biaya
hitung seluruh biaya pembangunan baru yg dikeluarkan guna memperoleh Objek Pajak tersebut pada saat penilaian dilakukan menggunakan DBKB untuk menilai objek bangunan biaya perolehan baru tersebut dikurangkan dengan penyusutan.
•    Kapitalisasi Pendapatan
salah satu cara yang digunakan untuk penentuan NJOP, dengan mengkapitalisasi pendapatan bersih selama 1 tahun, biasanya digunakan untuk OP khusus/komersial.

CARA PENILAIAN

1. PENILAIAN INDIVIDUAL
•    dilakukan dengan memperhitungkan semua karakteristik dari setiap Objek Pajak
•    dilakukan terhadap:
•    OP non-standar,
•    OP khusus,
•    OP bernilai tinggi, atau
•    OP yg dinilai dengan CAV (Computer Assisted Valuation ) tetapi tidak dapat mencerminkan nilai yg sebenarnya

2. PENILAIAN MASSAL
•    dilakukan secara sistematis untuk sejumlah OP;
•    pada saat tertentu;
•    secara bersamaan;
•    menggunakan prosedur yang standar
•    menggunakan program aplikasi SISMIOP (CAV).
Hal-hal yang harus dilakukan sebelum proses penilaian secara massal :

   a. Update Data Harga Bahan dan Upah serta hitung DBKB Standar dan Material
   b. Update Data Fasilitas
   c. Update DBKB Non Standard
   d. Update NIR.

Setiap ada perubahan Data-data tersebut ( poin a – d ) harus dilakukan penilaian ulang.
Kriteria Objek Pajak;

1. OP Standar
•    Luas tanah  < 10.000 m2
•    Jumlah lantai bangunan < 4
•    Luas bangunan < 1.000 m2
2. OP Non Standar
•    Luas tanah:  > 10.000 m2
•    Jumlah lantai bangunan > 4
•    Luas bangun > 1.000 m2
3. OP Khusus
•    OP yg memiliki konstruksi khusus, atau
•    keberadaannya memiliki arti yang khusus
•    contoh: lap golf, pelabuhan laut, bandara, jalan tol, pompa bensin,dll

 

Kegiatan Penilaian Massal
1.    Copy DBKB,ZNT,Tempat Pembayaran Massal
       dilakukan oleh Operator Console (OC) untuk mengcopy data-data dari tahun sebelumnya.
2.    Pemutakhiran NIR 
       dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data NIR yg telah dicopy dr tahun sebelumnya.
3.    Pemutakhiran ZNT Massal
      dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data ZNT beberapa OP sekaligus dalam 1 wilayah blok PBB.
4.    Pemutakhiran harga bahan dan upah
    dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data harga resources  yg telah dicopy dari tahun sebelumnya.
5.    Pemutakhiran DBKB  non-standar
     dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data DBKB non standar yg telah dicopy dr tahun sebelum.
6.    Pemutakhiran DBKB fasilitas
      dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data DBKB fasilitas bng yg telah dicopy dr tahun sebelum
7.    Penilaian Massal Bumi + Bangunan (Kalibrasi)
      dilakukan oleh OC guna menghitung NJOP bumi+bng scr massal untuk seluruh OP dalam 1 wil. desa/kel.


PROSES PENILAIAN MASSAL (CAV)


Pemutakhiran ZNT/NIR
1. Perubahan NIR

2. Pengisian Tabel Peta ZNT

3. Perubahan ZNT Massal




Pemutakhiran Harga Resources
•    Komponen Harga Resource:
–    01. Upah Pekerja
–    02. Bahan Batu/Pasir
–    03. Semen
–    04. Kayu
–    05. Bahan Besi/Baja
–    06. Bahan Atap
–    07. Bahan Lantai
–    08. Bahan Langit-langit
–    09. Bahan Pintu/Jendela/Partisi
–    10. Alat-Alat Sanitair/Plumbing\
–    11. Lain-Lain

Pemutakhiran DBKB Fasilitas
KEP-533/PJ.6/2000 - Lampiran 26


Pemutakhiran DBKB Non Standar
•    DBKB Non Standar terdiri dari:
–    DBKB JPB 02 – Perkantoran Swasta
–    DBKB JPB 04 – Pertokoan/Apotik/Ruko
–    DBKB JPB 05 – Rumah Sakit/Klinik
–    DBKB JPB 06 – Olahraga/Rekreasi
–    DBKB JPB 07 – Hotel/Wisma
–    DBKB JPB 09 – Gedung Pemerintahan
–    DBKB JPB 12 – Bangunan Parkir
–    DBKB JPB 13 – Apartemen
–    DBKB JPB 14 – Pompa Bensin
–    DBKB JPB 15 – Tangki Minyak
–    DBKB JPB 16 – Gedung Sekolah
–    DBKB JPB 8B (Daya Dukung Lantai)
–    DBKB Mezanin

Hitungan Penilaian Bumi
•    Nilai Sistem Bumi : NIR x Luas Bumi
•    NJOP Bumi per M2 : NIR dikonversi ke klasifikasi NJOP bumi
•    NJOP Bumi : NJOP Bumi/m2 x Luas Bumi
Tabel Klasifikasi NJOP Bumi diatur dg PMK
(Lampiran II PMK 150/PMK.03/2010  tentang Klasifikasi dan  Penetapan NJOP sbg Dasar Pengenaan PBB)

Hitungan Penilaian Bangunan
•    Nilai Bangunan per M2 : Total Nilai Bangunan / Total Luas Bangunan
•    NJOP Bangunan per M2 : Nilai Bng/m2 dikonversi ke Kelas Bangunan
•    NJOP Bangunan: NJOP Bng/m2 x Total Luas Bangunan


LAPORAN PENILAIAN

Laporan penilaian adalah merupakan proses yang digunakan untuk mencetak laporan hasil penilaian pada satu kelurahan. Laporan yang dapat dicetak pada proses ini terdiri atas :
1. Daftar OP dengan nilai individu, yaitu laporan yang menampilkan daftar objek pajak yang memiliki nilai individu untuk wilayah kelurahan tertentu.
2. Rincian perhitungan penilaian, yaitu laporan yang menampilkan daftar ringkas objek pajak. Data ini ditampilkan berdasarkan SPOP/LSPOP yang telah diinput.
3. Laporan Transaksi Jual Beli, yaitu laporan yang berisi informasi suatu transaksi yang terjadi di pasar. Data ditampilkan per kelurahan dengan nilai tanah dan nilai bangunan yang terjadi di pasar.
Merupakan proses yang digunakan untuk :
1. OP dengan Nilai Individu.
2. Rincian Perhitungan Penilaian.
3. Laporan Transaksi Jual Beli.
4. Surat Keterangan NJOP.

sumber ; "Teori dan Praktek Penilaian Properti", Agus Prawoto.
"Diklat Teknis Substantif Spesialisasi Operator Console", Hermawan Setyabudi.

1 komentar: